請問預售屋解約，違約金可以酌減嗎？實務判決中「維持15％的、超過15%的、低於15％的」判決數量比例大約多少呢？

結論

預售屋解約時，違約金可以依法請求法院酌減。我國民法第252條明文賦予法院就「過高之違約金」予以核減之權限。然而，在預售屋買賣的實務運作上，由於主管機關內政部所頒訂的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》已明文將違約金比例上限與下限均定為「房地總價款15%」，此一比例已成為法院審酌是否酌減的重要基準。

至於您所詢問「維持15%、超過15%、低於15%」的判決數量比例，因本系統搜尋範圍有限，無法進行全國判決的大數據統計。但根據目前已深讀的法院判決觀察，實務上「維持15%」的判決佔絕大多數，而「低於15%」的判決雖然存在，但屬少數例外；至於「超過15%」的情形，因受限於定型化契約的強制規範，幾乎不可能發生。以下詳述法律依據與實務見解。

法律依據

一、違約金酌減之法律依據

民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」法院在判斷違約金是否過高時，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害及債務人如能如期履行時債權人可得享受之一切利益作為標準。

二、實務判決見解分析

1. 維持15%違約金之見解（不予以酌減）：

在「臺灣新北地方法院 110 年度訴字第 612 號民事判決」中，建商因逾期未取得使用執照而違約，買方主張解約並請求契約總價款15%之違約金。建商雖抗辯請求酌減，但法院明確指出，依《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第24條規定，違約金不得低於房地總價款15%。法院認為，此15%之比例既為主管機關所制訂，應已衡量現今社會預售屋買賣之現況及企業經營者與消費者間之關係，屬保護消費者權益所定之最低下限。且建商身為經濟及履約能力較強之一方，於訂約時已盱衡自身履約意願與經濟能力，自應受契約拘束，故不准許建商酌減違約金之請求，全額準許15%之違約金。

1. 低於15%違約金之見解（予以酌減）：

在「臺灣臺北地方法院 106 年度訴字第 4188 號民事判決」中，買方因拒絕繳納尾款而違約，建商依約沒收已繳價款（約當房地總價15%）作為違約金。買方主張違約金過高請求酌減。法院審酌後認為，建商在物之交付前即收取部分價款並可自由運用，且解約後仍能再次出售房屋，難認受有過鉅損害；同時考量建商基於建築專業，本有能力提供多元解決方案卻未為之，致契約未能圓滿履行。因此，法院參酌內政部範本以15%為上限之意旨，將違約金酌減至房地總價款的13.75%，並命建商返還溢收之差額。

此外，在「臺灣高等法院臺中分院 92 年度上易字第 167 號民事判決」中，賣方（建商）將預售屋一物數賣予第三人，原契約約定違約金為已繳價款的100%（即高達70萬8,000元）。法院審酌買方實際受有的利息損害僅約12萬元，認為約定之違約金與實際損害顯相懸殊，依職權將違約金大幅核減為15萬元。此案顯示若約定之違約金遠超過15%或實際損害，法院仍會依法介入酌減。

實務建議

1. 15%為法定基準，非絕對不可動搖：

雖然《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》將15%定為上限與下限，使實務上多數判決傾向維持15%，特別是在建商違約（如逾期完工、一物數賣）的案件中，法院通常不會准許建商酌減。但若是買方違約（如拒不繳款），法院仍會實質審查建商是否真的受有相當於15%的損害。若建商已收取部分價金且房屋易於轉售，法院有可能如前開臺北地院判決般，將違約金微幅酌減至13.75%或更低。

1. 舉證責任之分配：

主張違約金過高而請求酌減之一方，應負舉證責任。若您是買方且面臨建商沒收高額違約金，應積極舉證建商實際並未受有如此重大之損害（例如：房屋已轉售他人、建商已收取之價金利息等）；若您是建商面臨買方求償15%違約金，則需證明因買方違約所受之具體損害（如重新銷售之成本、價格波動之損失等），否則法院通常會直接以15%作為判決基準。

1. 解約與違約金之關聯：

預售屋解約後，違約金之請求與已繳價金之返還是併行的。若契約約定「沒收已繳價款作為違約金」，當已繳價款超過房地總價15%時，超過部分仍屬不當得利，建商應予返還；若已繳價款未達15%，建商則僅能沒收已繳部分，不得再向買方追償差額。建議在發生解約爭議時，先精算已繳價款與房地總價15%之差距，再決定訴訟或協商策略。