如果都更的時候，有一戶一直不同意，但是那一戶有三個仁，我怎麼繞過他

結論

在台灣的都市更新制度下，您無法完全「繞過」不同意的所有權人，但可以透過多數決機制合法推動都更，即使該戶有三個人（即三位共有人）全部不同意，只要整體同意比例達到法定門檻，仍可依法實施都市更新，強制將該不同意戶納入更新範圍。

關鍵在於：都市更新條例採取多數決原則，並非需要全體一致同意。只要同意比例符合法定標準，少數不同意戶即受拘束，必須參與權利變換程序，其土地及建物所有權將依法轉換為更新後的權利價值。

法律依據

一、同意比例之法定門檻

依都市更新條例規定，實施者擬定都市更新事業計畫報核時，同意比例分為三種情形：

1. 政府劃定更新地區：應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人數超過二分之一，且所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意。

1. 自行劃定更新單元（非政府劃定地區）：應經所有權人數超過四分之三，且土地總面積及建築物總樓地板面積均超過四分之三之同意。

1. 但書例外：若私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過十分之九同意者，所有權人數不予計算（即面積達標即可，不論人數）。

二、共有人之計算方式

關於您提到「那一戶有三個人」的情形，涉及共有財產在同意比例計算上的處理。依都市更新條例第24條準用相關規定，共有人之同意計算方式，實務上係以該共有土地或建物之應有部分計算。亦即，三位共有人若為同一戶之共有人，其同意與否係按其個別持分比例計入整體同意比例，而非以「人數」為唯一標準。

三、實務判決見解

**最高行政法院100年度判字第1905號判決明確揭示：都市更新條例採多數決機制，只要同意比例符合法定門檻，少數不同意戶即受拘束。該案中，前排40戶中有8戶13人不同意參與都市更新，但同意比例達70.45%（人數）、78.53%（土地面積）、78.97%（建築面積），均已超過法定二分之一門檻，法院認定核准都市更新事業計畫於法無不合。法院進一步指出，不同意戶之權利透過權利變換計畫**保障，其更新後之權利價值依法分配，並非剝奪其財產權。

四、不同意戶之撤銷同意權

**臺北高等行政法院112年度訴字第804號判決**進一步說明，所有權人於公開展覽期間得撤銷其同意，但此權利之行使以「出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務不相同」為前提。若事業計畫核心內容變更，所有權人得於公開展覽期滿前撤銷同意；反之，若權利義務相同，則不得任意撤銷。此規範旨在平衡所有權人權益保障與都市更新事業推動之安定性。

實務建議

一、確認同意比例是否達標

首先應精確計算目前同意比例，包括：

• 人數比例：同意之私有土地及建物所有權人數 ÷ 更新單元內總所有權人數
• 面積比例：同意之土地面積 ÷ 更新單元內私有土地總面積；同意之建物樓地板面積 ÷ 總樓地板面積

若該不同意戶之三位共有人持分合計佔更新單元比例不高，且其餘所有權人同意比例已達門檻，則可直接依法報核，無須取得該戶同意。

二、善用「面積十分之九」例外條款

若人數難以達標，但同意之土地及建物面積均超過十分之九，則依都市更新條例規定，所有權人數不予計算。此條款對於「少數人持分大、多數人持分小」之情形特別有利，可有效排除少數不同意戶之阻礙。

三、透過權利變換機制保障不同意戶權益

即使不同意戶不願參與，實施者仍應將其納入權利變換計畫，依法評估其權利價值並分配更新後之土地及建物。不同意戶得選擇：

• 分配更新後建物：按其權利價值比例分配更新後之住宅單元
• 領取現金補償：由實施者或第三人承購其更新後權利，支付補償金

如最高行政法院100年度判字第1905號判決所示，前排40戶中8戶不同意戶之補償金已由第三人承購並存入更新會帳戶，確保其權益不受損害。

四、注意程序正當性

依司法院釋字第709號解釋，都市更新應踐行正當行政程序，包括公開展覽、公聽會、聽證等程序。實施者應確保資訊公開透明，使不同意戶有充分機會表達意見，避免因程序瑕疵導致事業計畫遭撤銷。

五、評估協商整合之可能性

雖法律上可透過多數決推動，但實務上不同意戶可能提起行政訴訟或聲請釋憲，拖延都更時程。建議在法律手段之外，同步進行協商溝通，例如：

• 提供更優惠之權利變換分配條件
• 協助解決不同意戶之特殊需求（如原位分配、停車位優先選配等）
• 引入第三方專業調解機制

六、注意撤銷同意之風險

依臺北高等行政法院112年度訴字第804號判決見解，若事業計畫於報核後修正，且修正涉及「核心內容」變更（如建築規劃、總樓地板面積、戶數、停車位數、容積獎勵等），已同意之所有權人得於重新公開展覽期滿前撤銷同意。因此，實施者應審慎評估計畫變更之必要性，避免因修正計畫而增加撤銷同意之風險，反而使原本達標之同意比例降至門檻以下。

總結而言，面對不同意戶，法律上應透過多數決機制合法推動，並以權利變換制度保障其財產權益；實務上則應兼顧程序正當性與協商溝通，以降低訴訟風險，確保都市更新事業順利完成。