債務人乙以其所有之 A 地為債權人甲設定抵押權後，將該地出租予第三人丙。嗣甲執拍賣抵押物 A 地之裁定為執行名義，聲請強制執行。執行法院以「A 地現由丙占有使用，拍定後不點交」之拍賣條 件進行拍賣，由丁拍定。丁在繳納尾款前，以其取得內容記載乙、丙坦承上開租賃關係確為通謀虛偽 之切結書為由，主張前揭拍賣條件應變更為「拍定後點交」，向執行法院聲明異議。假設上開切結書 內容為真正，下列敘述，何者正確？ (A)上開拍賣程序業因拍定而終結，丁聲明異議為不合法，應駁回其異議 (B)執行法院應撤銷原先之拍定，重為拍賣 (C)執行法院應依丁之異議，更正上開拍賣條件，並將 A 地點交予丁 (D) A 地既以「拍定後不點交」為拍賣條件，丁於拍定後即不得再為相反主張，執行法院應駁回其異議

結論

本題正確解答為 (D) A 地既以「拍定後不點交」為拍賣條件，丁於拍定後即不得再為相反主張，執行法院應駁回其異議。

按強制執行程序中，拍賣不動產之公告所載「拍定後不點交」之條件，性質上屬於拍賣之重要內容，投標人參與投標即視為同意該條件。拍定人於拍定後，自不得再執事後取得之證據，請求執行法院將拍賣條件變更為「拍定後點交」。執行法院就拍賣條件之記載，僅具形式審查權，無權於拍定後再行實質認定租賃關係之真偽並變更拍賣條件。故丁於拍定後始提出切結書主張變更拍賣條件，執行法院應駁回其異議。

法律依據

1. 執行法院就租賃關係僅具形式審查權，無實質認定權限

依強制執行法第77條之1第1項規定，執行法官或書記官為調查不動產之實際狀況、占有使用情形或其他權利關係，得開啟門鎖進入不動產或訊問債務人或占有之第三人。然此所謂「調查」，係指就不動產之使用狀況為形式之調查而言，非謂執行法院應對占有不動產之實體法律關係存否加以實質認定。

臺灣高等法院94年度上易字第1746號刑事判決明確指出：「強制執行程序係在透過強制手段實現人民之民事實體法上之權利，要屬非訟性質，而就實體法律關係是否存在有爭執者，應由人民提起訴訟，踐行言詞辯論後，由法院以裁判認定之，尚非執行法院得憑職權調查即加以決定者。且執行法院是否除去執行標的物上之租賃關係而為拍賣，係以該租賃權如存在是否足以降低執行標的之價值而影響抵押權為斷，尚非謂執行法院應就租賃關係是否真正加以判斷。故執行法院於決定是否除去租賃權時，僅需就當事人所提之租賃契約書或其他證據作形式上之調查，至該等契約書等是否出於虛偽之意思表示或有其他無效或得撤銷之原因，尚無實質審查之義務。」

2. 拍賣條件為投標人參與投標之基礎，拍定後不得變更

拍賣公告所載之拍賣條件（如「拍定後不點交」），係投標人決定是否投標及出價金額之重要依據。投標人參與投標並得標，即視為接受該拍賣條件。拍定人於拍定後，自不得再執事後取得之證據，請求執行法院變更拍賣條件。否則，將嚴重破壞拍賣程序之安定性及公信力，且對其他投標人顯失公平。

3. 通謀虛偽租賃之實體爭議應另行訴訟解決

按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效」（民法第87條第1項前段）。又「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響」（民法第866條第1項）。若抵押權設定後，抵押人與第三人通謀虛偽訂立租賃契約，該租賃契約依民法第87條規定係屬自始無效。

臺灣桃園地方法院89年度訴字第27號民事判決即認定：「本件被告二人係通謀虛偽訂立租賃契約以逃避前開民法第866條規定之事實業經認定如前，則揆之前揭法文，該租賃契約係屬自始無效，從而被告間就系爭不動產之租賃關係乃根本不存在。」

然此實體法律關係之認定，應由當事人另行提起訴訟解決，非執行法院得於拍定後憑切結書即行認定並變更拍賣條件。

4. 拍定後拍賣程序已終結，不得撤銷拍定重行拍賣

拍定人繳足價金後，拍賣程序即告終結。除有強制執行法第113條準用同法第71條（拍賣無效）之情形外，執行法院不得任意撤銷拍定。本件丁於繳納尾款前提出異議，固尚在拍賣程序進行中，然其異議係請求「變更拍賣條件為點交」，而非主張拍賣程序有重大瑕疵而無效，自不符合撤銷拍定之要件。且執行法院無權憑切結書實質認定租賃關係為通謀虛偽，亦無權據此變更已公告之拍賣條件。

實務建議

1. 對拍定人之建議

投標法拍屋前，應詳閱拍賣公告所載之拍賣條件。若公告記載「拍定後不點交」，即應預期拍定後可能無法立即取得占有。拍定後始發現租賃關係可能為通謀虛偽者，應另行提起民事訴訟（如確認租賃關係不存在之訴），取得勝訴判決後再據以請求點交，而非向執行法院聲明異議請求變更拍賣條件。

2. 對抵押權人之建議

抵押權人若知悉債務人與第三人通謀虛偽訂立租賃契約，應於拍賣程序進行中，即向執行法院聲請除去租賃關係或聲明異議，請求執行法院重新調查占有情形。亦可另行提起確認租賃關係不存在之訴，以保障自身權益。

3. 對執行法院之建議

執行法院於調查不動產使用情形時，應善盡強制執行法第77條之1之調查職權，必要時得訊問債務人或占有之第三人，並命其提出有關文書。若發現租賃關係有可疑之處，應詳為記載，供投標人判斷。然就租賃關係之實體真偽，仍應由當事人另行訴訟解決，執行法院不應越權認定。