新青安是不是不能出租房屋。但如果我和室友之間有約定租金，契約會違反強行規定而無效嗎

結論

新青安貸款（青年安心成家購屋優惠貸款）的確設有「借款人限自住且不得出租」的規定。然而，這項規定屬於「行政管制」與「債務不履行」的層次，並非民法上的「強行規定」。因此，縱使您將房屋出租給室友並約定租金，該租賃契約在民法上仍然是「有效」的，不會因為違反新青安貸款的不得出租約定而無效。不過，您將面臨銀行終止貸款、追回利息差額甚至違約金的行政與財務風險。

法律依據

1. 違反行政規則或債務約定，不構成民法第71條之無效事由

按民法第71條規定：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。」實務見解認為，必須是違反「法律」或「法規命令」中明文規定且以之為無效的強行規定，契約才會無效。新青安貸款中關於「不得出租」的規範，僅是財政部與公股銀行間的行政措施及借款契約的債務約定，並非法律層級的強制或禁止規定。

參照臺灣臺南地方法院簡易庭 98 年度南簡字第 45 號民事判決的見解，該案中當事人主張將養護中心違法讓渡經營，違反了《老人福利機構設置及管理辦法》第18條的規定，因此依民法第71條主張契約無效。但法院明確指出，該管理辦法僅規定主管機關「得撤銷或廢止其設立許可」，並未規定當事人間的私法契約為無效，因此認定「兩造間關於委託經營之法律行為，亦非無效」。同理，新青安貸款的不得出租規定，充其量只是銀行可以終止貸款並追繳款項的「債務不履行」事由，並未使私法上的租賃契約歸於無效。

2. 違背公序良俗的認定標準嚴格

按民法第72條規定：「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」實務上對於公序良俗的認定非常嚴格。如前述臺灣臺南地方法院 98 年度南簡字第 45 號判決亦援引最高法院見解指出，所謂違背公序良俗，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。將新青安貸款購得的房屋出租給室友，雖然違反了與銀行的授信約定，但此舉與國家社會的一般利益無關，亦與道德觀念無涉，純屬私人間的債務違約問題，自不構成違背公序良俗而無效。

3. 租賃契約的成立要件

依民法第421條第1項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」只要您與室友就租賃標的物（房間）、租期、租金等達成一致的意思表示，租賃契約即告成立且有效。

實務建議

1. 租賃契約有效，但須承擔違約責任：

您與室友間的租賃契約在法律上是有效的，室友不能以「您違反新青安規定」為主張契約無效。但請務必了解，公股銀行近年來針對新青安貸款有嚴格的「人頭戶」與「出租」稽查。若被查獲出租，銀行將依約終止優惠貸款，追回政府補貼的利息差額，並可能要求您一次性清償全部貸款或轉為一般房貸利率，這將造成極大的財務壓力。

1. 「分租室友」與「共同居住」的界線：

實務上，新青安貸款的核心精神是「自住」。如果您只是單純找人共同分擔房貸與生活開銷（例如分擔水電、管理費，或僅收取微薄的房租），且您本人確實設籍並居住於該址，在稽查實務上或許有解釋空間。但若您將房屋完整出租，自己未居住於該址，則明確構成違約。建議您在與室友簽訂契約時，應審慎評估被檢舉或被銀行查核的風險。

1. 面對銀行查核的應對：

若銀行進行實地查核，通常會要求提供水電費帳單、戶籍證明等。若您確實有室友同住，建議保留您本人實際居住的相關事證（如您的衣物、日常用品等），以佐證該屋確實為您的「自住」居所，降低被認定為「非自住出租」的風險。