財團法人的不動產，在進行都 更或危老重建時如何處置？

結論

財團法人的不動產若位於都市更新或危老重建的範圍內，其處置方式與一般私人不動產最大的差異在於「財團法人財產的嚴格保全與限制」。財團法人基於其公益屬性，不動產原則上不得任意處分；若要參與都更或危老重建，必須確認該處分行為（如簽署同意書、權利變換、拆除改建等）符合法人設立目的，且須經董事會特別決議，並報經主管機關許可。若未踐行這些程序，即便與建商簽訂了都更或危老相關契約，亦可能因違反民法強制規定而無效。

法律依據

1. 民法第62條、第63條（財團法人組織與章程變更）：

財團法人之組織及管理方法由捐助章程定之。若章程對於參與都更或危老重建此類重大不動產處分之管理方法未完備，法院得因主管機關或利害關係人之聲請為必要處分。如臺灣臺北地方法院95年度法字第163號裁定意旨所示，財團法人為維持其目的或保存其財產，得依法聲請變更捐助暨組織章程，使參與都更之行為具備合法管理依據。

1. 民法第59條至第65條及財團法人法（財產處分限制）：

財團法人的財產必須依捐助章程使用，不得挪作他用或任意處分。參與都更或危老重建，涉及原有不動產的拆除與權利轉換，屬於重大財產處分行為，必須有明確的章程依據或經主管機關許可。

1. 都市更新條例與危老條例（重建程序與容積獎勵）：

雖然都更與危老重建是政府獎勵的機制，但對於財團法人而言，仍須回歸民法對法人財產的規範。實務上，若未取得具體的政府容積獎勵核准，該不動產價值仍應按市場行情估算，不得將尚不確定的都更或危老容積獎勵逕自列入價值評估（此見解可參考臺灣高等法院109年度上字第967號判決中對於未確定之都更獎勵不應計入補償價值之認定）。

實務建議

針對財團法人不動產進行都更或危老重建，建議按以下步驟審慎處置：

1. 檢視捐助章程與法人目的：

首先必須確認該不動產的處分（拆除重建、權利變換）是否牴觸財團法人的設立目的。若章程明定該不動產需作特定用途（如作為慈善機構使用），則參與重建必須確保重建後仍能達成該目的，否則不得為之。

1. 補強董事會決議與主管機關許可：

參與都更或危老重建屬重大財產處分行為，應召開董事會並依章程規定作成特別決議。此外，依《財團法人法》規定，不動產之處分或設定負擔，通常需報請主管機關許可或備查，切勿在未取得許可前貿然與實施者（建商）簽署具約束力的協議書。

1. 必要時聲請法院變更章程：

若現行捐助章程對於參與都更或危老重建的「管理方法不具備」或「組織不完全」，財團法人得依民法第62條、第63條規定，向法院聲請裁定准予補充變更章程，使重建行為有明確的法源依據，避免日後遭質疑處分無效。

1. 注意權利變換價值的認定：

財團法人在與建商進行權利變換時，應注意不動產價值的估算。依實務見解，若都更或危老容積獎勵尚未經主管機關核准確定，不應將此不確定利益計入現有財產價值；反之，一旦確定取得獎勵，則應確保權利變換後的分配（如換回的坪數、價值）不低於原有價值，以符合「為維持財團之目的或保存其財產」之要求。