農地上有建物，讓與一部分土地時，應連同房屋之一部分一同移轉
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結論
在台灣法律實務上，農地上若有建物，當土地所有權人讓與（出售或移轉）該農地之一部分時，基於「土地與房屋不得分離」之原則，應連同房屋之一部分一同移轉。若出賣人僅欲出售部分土地，卻未一併約定處理該土地上之建物，將導致法律關係複雜化，甚至引發拆屋還地或借名登記之爭議。
實務上常見的處理方式有二：
- 一併移轉：將土地之特定部分連同其上之建物一併出售並辦理移轉登記。
- 借名登記：若因法令限制（如農地不得細分）致無法分割移轉，當事人常約定將土地全部移轉登記予買受人，但就建物坐落之基地部分，成立「借名登記」契約，仍由原出賣人保留實質所有權。
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法律依據
1. 土地與建物之從屬關係
依民法第66條、第67條規定，不動產分為土地與建物，兩者雖為獨立之不動產，但實務上向來認為「房屋與其坐落之土地具有密不可分之關係」。若讓與土地之一部分，其上之建物自應一併處理，否則將產生土地與建物所有權分離之不合理狀態。
2. 農地分割與移轉之限制
早期農業發展條例第30條規定：「每宗耕地不得分割及移轉為共有」，致農地無法細分登記。此限制已於89年1月26日修正刪除，現行農業發展條例第16條雖放寬農地分割之限制，但仍設有最低面積（0.25公頃）等要件。
3. 借名登記契約之運用
當農地無法分割移轉時，實務上常見當事人約定將土地全部登記予買受人，但就建物坐落之基地部分，成立借名登記契約。依**臺灣苗栗地方法院111年度訴字第134號民事判決**見解，借名登記契約係指「當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約」。該判決進一步指出，借名登記契約應類推適用民法委任之相關規定，委任關係因當事人一方死亡而消滅（民法第550條前段），借名關係消滅後，登記名義人即負有返還土地之義務。
4. 買賣標的之認定
在**臺灣苗栗地方法院111年度訴字第134號民事判決**中，法院認定出賣人徐吉田與買受人林新財簽訂之不動產買賣契約書第12條約定：「現有屋地及房屋（圍牆範圍以內）面積以實際測量為準，不包括本買賣範圍內」，此條款明確表示建物及建物坐落之土地不在買賣範圍內。法院審酌契約條文、交易習慣、納稅義務人未變更等客觀事證，認定雙方就建物坐落之基地確有借名登記關係存在，買受人不得主張該部分土地之所有權。
5. 給付不能時之處理
依**臺灣苗栗地方法院111年度訴字第134號民事判決**所揭示，若請求移轉土地之特定部分屬給付不能（如農地分割後未達0.25公頃之最低面積限制），得改請求移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共有該土地。
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實務建議
1. 契約應明確約定建物之處理方式
於買賣農地時，若土地上已有建物，應於買賣契約中明確約定建物是否一併移轉、建物坐落基地之範圍如何界定。如**臺灣苗栗地方法院111年度訴字第134號民事判決**所示，契約條款之記載（如「圍牆範圍以內之房屋及土地不包括在買賣範圍內」）將成為認定雙方真意之重要依據。
2. 注意農地分割之限制
現行農業發展條例第16條規定，每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。因此，若欲移轉之農地部分面積過小，可能無法辦理分割登記。此時，應考慮以下替代方案：
- 改以應有部分移轉（即與原所有人共有該土地）；
- 簽訂借名登記契約，將土地全部移轉登記予買受人，但就建物坐落之基地部分，約定由出賣人保留實質所有權。
3. 借名登記契約之風險管理
借名登記契約雖可解決農地無法分割之問題，但存在以下風險：
- 舉證困難：借名登記契約多為口頭約定，日後舉證不易。建議以書面為之，並留存相關證據（如匯款紀錄、納稅證明等）。
- 契約終止後之返還請求：借名登記契約因當事人一方死亡而消滅，繼承人得依不當得利之法律關係，請求登記名義人返還土地。如**臺灣苗栗地方法院111年度訴字第134號民事判決**所示，法院判決登記名義人應將土地移轉登記予出賣人之繼承人公同共有。
- 時效抗辯：登記名義人可能主張時效抗辯，故應儘早行使權利。
4. 納稅義務人之變更
如建物已一併出售，應即時辦理建物納稅義務人之變更。如未辦理變更，將成為法院認定建物未出售之佐證。如**臺灣苗栗地方法院111年度訴字第134號民事判決**中，法院即以「系爭房屋稅籍證明書上納稅義務人仍為原所有人，未辦理納稅義務人之變更」為由，認定建物並未在出售範圍內。
5. 分割共有物之考量
若農地為共有，且無法協議分割，得依民法第823條規定請求法院裁判分割。如**臺灣新竹地方法院96年度訴字第437號民事判決**所示，法院於定分割方法時，應斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則。若土地上之建物為某共有人所建，法院可能將建物坐落之土地分歸該共有人取得，以避免拆屋還地之糾紛。