舊有房舍已建於農牧用地多年，但仍允許其繼續居住之依據

結論

舊有房舍已建於農牧用地多年，能否繼續居住，須視其興建時點、是否取得合法建築執照、有無土地使用同意文件，以及是否符合非都市土地使用管制規則之容許使用項目而定。若屬實施區域計畫地區建築管理辦法施行前之既有合法建物，或經土地所有權人同意使用且符合農業使用設施之範疇，原則上得繼續居住使用；惟若屬越界建築或未經同意之違章建築，縱已存在多年，仍無從主張合法占有，土地所有權人得依民法第767條請求拆屋還地。

法律依據

一、既有合法建物之認定基準

依高雄高等行政法院97年度訴字第906號判決意旨，非都市土地使用編定前已存在之建物，若屬「實施區域計畫地區建築管理辦法」施行前已建造完成者，得檢具合法建築物證明文件申請更正編定。惟法院明確指出，依「製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知」第9點第2款第2目第3子目規定，所稱「建築使用」並非泛指一切建有地上物之情形，若該建物屬畜牧設施或農舍性質，其使用地本質仍為農業用地，尚不符更正編定為建築用地之要件。換言之，既有房舍能否繼續居住，關鍵在於其是否屬合法建築物，以及其用途是否在農業使用之容許範圍內。

二、越界建築不因時間經過而取得合法權源

依臺灣橋頭地方法院110年度訴字第416號判決意旨，土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，固不得請求移去或變更其建築物（民法第796條）。然法院強調，該條之適用須以「越界建築當時」鄰地所有人明知而不即時反對為要件；若鄰地所有人於建築完竣後始知情，即無該條之適用。該案中，被告建物雖於76年、79年間即建築完成，占用農牧用地長達數十年，然因原告係於建物完成後始知越界情事，且被告無法證明興建當時原告或其前手知悉越界而未異議，法院仍認定被告屬無權占有，應拆除建物返還土地。

又法院於同一判決中駁回被告依民法第796條之1所為抗辯，理由在於系爭土地為一般農業區農牧用地，受套繪管制，若允許建物繼續占用或價購，將違反區域計畫法第15條第2項之管制規範，亦使土地所有權人無法維持法定空地比，與公共利益有違。

三、農地農用與占有權源之區辨

依臺灣高等法院92年度再易字第1號判決意旨，農地必須農用乃農業行政上之要求，與占有人占用農地是否有權占有，並無關聯。是否違建亦屬營建行政事項，與占有人是否有權占有無關。占有人是否有權占有農地，取決於其與所有人間之私法上關係，而非行政法上該土地之用途。準此，舊有房舍縱因行政管制上屬違建或不符合農地農用要求，若占有人與土地所有權人間存在使用借貸、租賃或分管契約等私法關係，仍非無權占有。

四、耕地租約附帶提供農舍居住之權源

依臺灣高等法院100年度上更㈠字第76號判決意旨，耕地三七五租約中，出租人為輔助承租人農耕，無償一併提供土地上之房舍供居住及擺放農具使用，性質上屬使用借貸。於耕地租賃存續期間，使用借貸之目的尚未完成，出租人不得單獨終止該使用借貸契約。且承租人因原有房舍坍塌不敷居住而改建，若經出租人默示同意，且改建後用途仍合於原使用目的，即無違反約定使用方法之情事。

實務建議

一、釐清建物興建時點與合法性

首先應確認舊有房舍之興建日期。若建物興建於「實施區域計畫地區建築管理辦法」發布施行（66年1月19日）之前，且能檢具房屋稅籍資料、建物登記謄本、使用執照等文件證明其為合法建物，得向主管機關申請補發使用執照或辦理更正編定。惟依高雄高等行政法院97年度訴字第906號判決見解，若建物性質屬農業設施或農舍，仍應維持農牧用地之編定，不得更正編定為建築用地。

二、確認土地使用之私法權源

縱使建物本身因行政管制屬違建，仍應檢視占有人與土地所有權人間是否存在私法上之占有權源，例如使用借貸、租賃契約、分管契約或土地使用同意書等。依臺灣高等法院92年度再易字第1號判決意旨，行政上之違建認定與私法上之占有權源分屬二事，若有合法之私法關係存在，即非無權占有。

三、注意越界建築之舉證責任

若舊有房舍涉及越界占用鄰地，依臺灣橋頭地方法院110年度訴字第416號判決見解，主張民法第796條越界建築抗辯者，應就鄰地所有人於建築當時知悉越界而不即異議之事實負舉證責任。若無法證明，縱使建物已存在數十年，仍可能面臨拆屋還地之請求。又農牧用地受套繪管制，民法第796條之1之利益衡量亦可能因違反區域計畫法管制而無從適用。

四、耕地租約附帶農舍之特別考量

若舊有房舍係耕地三七五租約中出租人一併提供之農舍，依臺灣高等法院100年度上更㈠字第76號判決見解，於租賃關係存續期間，承租人得繼續居住使用。惟承租人若欲改建或增建，應取得出租人之同意（含默示同意），且改建後之用途須合於原輔助農耕之使用目的，否則可能構成終止租約之事由。

五、主動洽詢主管機關

建議備齊建物相關證明文件、土地登記謄本、使用同意文件等，向所在地之直轄市或縣（市）政府地政機關及建築主管機關洽詢，確認建物之合法性及土地使用編定之狀態，以釐清得否繼續居住使用之法律依據。