當事人死亡 死亡前有不合於常理之房產買賣 繼承人如何主張因被詐欺而撤銷該買賣契約

結論

當事人（被繼承人）死亡前若有不合常理之房產買賣，繼承人若欲主張被繼承人係遭詐欺而簽訂該買賣契約，進而撤銷該意思表示，必須嚴格舉證證明「被繼承人於簽約時確實受相對人或第三人以詐術施欺而陷於錯誤」。若舉證不足，法院將駁回繼承人撤銷契約之請求，買賣關係即有效存在，繼承人無法塗銷所有權移轉登記。

實務上，法院對於「被詐欺」之認定從嚴，繼承人不能僅以「買賣條件不合常理」或「被繼承人年邁」為由，即推論契約係遭詐欺所為；必須提出具體事證（如簽約過程錄音、證人證詞、代書說明瑕疵等），證明詐術之存在與因果關係。

法律依據

1. 民法第92條第1項前段（被詐欺之撤銷）

因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但被詐欺而為意思表示者，若相對人非詐欺之當事人，則以詐欺人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。

2. 舉證責任之分配

實務見解認為，主張被詐欺而為意思表示之當事人，應就此項事實負舉證責任。此為最高法院44年台上字第75號判決意旨所明示，於臺灣屏東地方法院111年度原訴字第25號民事判決中亦援引此見解，認為原告主張受詐欺而簽訂不動產買賣契約，應由原告就詐欺事實之存在負舉證責任。

3. 詐欺之定義

實務見解認為，民事法上所謂詐欺，係指欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示。此見解於臺灣新北地方法院114年度重家繼訴字第2號民事判決中亦予援用。

4. 撤銷權之除斥期間

依民法第93條規定，被詐欺而為意思表示之撤銷，應於發見詐欺後1年內為之。但自意思表示後，經過10年，不得撤銷。

5. 繼承人代位行使撤銷權

被繼承人死亡後，其撤銷權由繼承人承受。繼承人得於法定除斥期間內，以意思表示向相對人（買方）為撤銷之意思表示。若相對人拒絕返還不動產，繼承人得依民法第113條（無效行為之回復原狀）及不當得利之法律關係，訴請相對人塗銷所有權移轉登記並返還不動產。

6. 相關判決見解

於**臺灣屏東地方法院111年度原訴字第25號民事判決**中，原告主張其出售不動產之意思表示係受被告詐欺所致，並以起訴狀繕本送達為撤銷之意思表示，請求確認買賣關係不存在及塗銷所有權移轉登記。法院於審理後認為：

• 證人即代書陳文彬證稱簽約過程超過2小時，相關細節及重要事項均有向雙方說明清楚，原告亦當場交付不動產所有權狀及印鑑章，難認原告不知買賣細節。
• 證人即原告之女王麗華證稱，原告係為避免房地遭法院拍賣而流落外人之手，方同意由被告出面清償債務以抵充買賣價金，此即為買賣，並無遭詐欺情事。
• 原告就詐欺事實之存在未能另行舉證以實其說，空言主張受詐欺，難以採信。

據此，法院駁回原告之訴，確認買賣關係有效存在。本件經上訴至臺灣高等法院高雄分院113年度原上字第2號判決及最高法院113年度台上字第2372號裁定，均駁回上訴（依本資料庫審級關聯記錄）。

於**臺灣新北地方法院114年度重家繼訴字第2號民事判決**中，原告主張被告以詐術誆騙其拋棄繼承，並撤銷拋棄繼承之意思表示。法院認為：

• 原告為信託契約之受託人之一，明知被繼承人之遺產尚包含信託利益債權，仍就所有遺產為拋棄繼承之意思表示，難認其有受他人詐欺而對信託利益債權為拋棄繼承之意思表示。
• 依錄音譯文內容，原告曾向被告表示欲拋棄繼承被繼承人財產，並將財產全由被告單獨繼承之真意，並未限定僅就部分遺產為拋棄。
• 代書曾向兩造說明拋棄繼承、繼承登記程序及塗銷信託登記之流程，未有隱匿。

據此，法院認定原告並未受詐欺，不得撤銷拋棄繼承之意思表示，駁回原告之訴。

實務建議

1. 蒐集並保全具體事證

繼承人主張被繼承人遭詐欺而簽訂買賣契約，不能僅以「買賣價格明顯偏低」或「被繼承人年邁體弱」等情事為由，即推論詐欺之存在。應積極蒐集以下事證：

• 簽約過程之錄音、錄影或對話紀錄。
• 代書或仲介之證詞，證明是否有向被繼承人充分說明契約內容。
• 被繼承人當時之就醫紀錄、身心狀態評估，證明其辨識能力是否顯著降低。
• 買方與被繼承人間之資金往來、通聯紀錄，證明是否有施以詐術之具體行為。
• 買賣價金是否實際支付、有無異常之資金流向。

2. 注意除斥期間

撤銷權之行使，應於「發見詐欺後1年內」為之，且自意思表示後經過10年不得撤銷（民法第93條）。繼承人於知悉被繼承人可能遭詐欺時，應即時發函為撤銷之意思表示，並保留送達證明，以免逾越除斥期間。

3. 以訴訟確認契約效力

若相對人拒絕返還不動產，繼承人得提起民事訴訟，請求確認買賣關係不存在，並依不當得利之法律關係，請求相對人塗銷所有權移轉登記並返還不動產。訴訟中應一併主張民法第92條第1項之撤銷權及民法第113條之回復原狀請求權。

4. 評估被繼承人之辨識能力

若被繼承人於簽約時已有明顯之辨識能力障礙（如失智症），除主張詐欺外，亦得考量主張民法第75條後段（意思表示之無效）或第14條（監護宣告），以多重攻擊防禦方法提高勝訴機率。

5. 警惕舉證難度

實務上，被繼承人已死亡，其簽約時之真意及是否受詐欺，往往難以直接證明。法院對於詐欺之認定從嚴，繼承人應有充分之心理準備及證據蒐集計畫，必要時應委任律師協助調查證據及擬定訴訟策略。