公寓大廈一定要保留殘障車位嗎

結論

公寓大廈是否一定要保留身心障礙者（殘障）停車位，取決於該停車空間的性質：

1. 如果是「公共停車場」（如開放供不特定公眾使用之停車空間）：依《身心障礙者權益保障法》第56條規定，必須保留百分之二比例作為身心障礙者專用停車位，未滿50個車位者至少應保留1個。

1. 如果是「公寓大廈專用停車位」（僅供該社區區分所有權人使用，非屬公共停車場）：法律並未強制規定必須設置身心障礙者專用停車位。實務上，建商若依建築技術規則設置了「行動不便停車位」，該車位屬於共用部分，可以透過約定專用方式供特定區分所有權人使用，且不限於領有身心障礙證明者才能購買或使用。

法律依據

一、公共停車場之強制設置義務

依《身心障礙者權益保障法》第56條第1項規定：「公共停車場應保留百分之二比例做為身心障礙者專用停車位，車位未滿五十個之公共停車場，至少應保留一個身心障礙者專用停車位。非領有專用停車位識別證明之身心障礙者或其家屬，不得違規佔用。」

此項規範於**臺灣桃園地方法院97年度交聲字第837號裁定**中明確指出：「公共停車場應保留百分之二比例做為身心障礙者專用停車位，車位未滿五十個之公共停車場，至少應保留一個身心障礙者專用停車位。非領有專用停車位識別證明之身心障礙者或其家屬，不得違規佔用。」法院並強調，透過專用停車證必須置於汽車擋風玻璃明顯處之管制方式，使該證不僅專屬於「人」，亦有專屬於「車」之管理目的，以防止非身心障礙者濫用有限之專用車位資源。

二、公寓大廈行動不便停車位之性質與使用限制

**臺灣高等法院106年度上字第1360號民事判決**針對公寓大廈內「行動不便停車位」是否必須專供身心障礙者使用，有清楚之論述：

1. 行動不便停車位非屬公共停車場，無身障車位管理辦法之適用：法院明確指出：「身心障礙者權益保障法第56條係關於公共停車場應保留一定百分比之停車位，作為行動不便之身心障礙者專用停車位之規定；本件行動不便停車位並不屬公共停車場，無身障車位管理辦法第12條：身心障礙者專用停車位僅能供身心障礙者專用規定之適用。」

1. 行動不便停車位得約定為專用部分：法院依《公寓大廈管理條例》第7條規定，認定行動不便停車位不在不得為約定專用部分之5款情形之列，故得約定為專用部分。

1. 不限於身心障礙者方能購買或使用：法院依同條例第58條第2項規定，認定「本件行動不便停車位並非不得買賣，其移轉承受人如為該區分所有建築物之區分所有權人，並無限制規定一定要有殘障證明之人方得使用或購買。」

1. 約定專用並非無效：法院駁回買方主張行動不便停車位約定專用無效之抗辯，明確表示「系爭買賣契約第9條第5項約定本件行動不便停車位為專用，應無違反上開規定而無效之問題。」

三、違規佔用公共停車場身障車位之處罰

依《道路交通管理處罰條例》第56條第1項第10款規定，汽車駕駛人停車時，於身心障礙專用停車位違規停車者，處新臺幣600元以上1,200元以下罰鍰，並應以最高額處罰。

**臺灣嘉義地方法院90年度交聲字第173號裁定及臺灣高雄地方法院99年度交聲字第1724號裁定**均指出，縱使使用者身分符合規定，如未依規定將專用停車位識別證置於汽車擋風玻璃明顯處以供查核驗證，即屬違規佔用，應依法處罰。

實務建議

1. 釐清停車空間性質：首先確認社區停車空間是否屬於「公共停車場」。若建商當初依建築技術規則設置停車空間並承諾供公眾使用（如獎勵增設停車空間），則可能屬公共停車場，須依法保留身障車位；若僅供社區住戶使用，則無強制設置義務。

1. 管委會不得擅自變更身障車位用途：若社區內已設有行動不便停車位，縱使非屬公共停車場之強制設置，該車位既已依建造執照核准設置，即不得擅自變更使用用途。如欲變更，應依法辦理變更使用執照，並經區分所有權人會議決議。

1. 身障車位之約定專用應依法辦理：依上開高等法院判決見解，行動不便停車位得透過規約或區分所有權人會議決議約定為專用部分，且承受人須為該公寓大廈之區分所有權人，但不以領有身心障礙證明者為限。

1. 公共停車場之身障車位應嚴格管理：若社區停車場屬公共停車場性質，則身障專用停車位僅能供領有專用停車位識別證明之身心障礙者或其家屬（乘載身心障礙者本人時）使用，且必須將識別證置於車輛擋風玻璃明顯處，否則即屬違規佔用，可處罰鍰並拖吊。

1. 購買含行動不便停車位之房屋應注意事項：購屋時應詳閱買賣契約及建造執照竣工圖說，確認停車位之性質與使用限制。如買賣契約已載明含行動不便停車位且約定為專用，買方事後不得以不知情為由主張瑕疵擔保或不完全給付。