建商20年前答應將土地贈與管委會使用，土地已交付管委會使用，並立協議書，但建商事後未依協議書約定移轉登記土地給管委會主席，還將土地轉賣第三人，第三人現在來向管委會主張拆屋還地，若管委會不想拆屋還地怎麼辦

結論

管委會面對第三人主張拆屋還地，並非毫無抗辯空間。雖然建商已將土地所有權移轉登記予第三人，原則上第三人得本於所有權行使物上請求權，但若管委會能證明其占有土地係基於建商贈與協議之合法權源，且該協議具備債權物權化效力（如已具備使用借貸或租賃之性質並經公證，或符合不動產借貸契約之要件），即得主張有正當權源而拒絕拆屋還地。此外，若第三人買受土地時明知管委會已長期占有使用，仍可能構成權利濫用或違背誠信原則。然而，若協議書僅屬單純債權契約且未經公證，管委會對抗第三人之勝算將大幅降低，最終可能僅能向建商請求債務不履行之損害賠償。

法律依據

一、民法第767條第1項：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」此為第三人主張拆屋還地之請求權基礎。然而，依實務見解，以無權占有為原因請求返還所有物之訴，被告應就其取得占有係有正當權源之事實負舉證責任，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（參見臺灣高雄地方法院88年度訴字第2234號判決意旨）。

二、民法第148條第1項：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。」臺灣新北地方法院99年度訴字第2236號判決明確指出，判斷權利之行使是否以損害他人為主要目的、是否合於社會衡平、有無權利濫用之情形，應盱衡該權利之性質、當事人之關係、經濟社會狀況、權利人因權利行使所能取得之利益、他人及國家社會因其權利行使所受之損失，以及其他主、客觀等因素，綜合考量，依一般社會之通念，可認其權利之行使確有失社會衡平者，始得認有權利濫用而悖於誠信原則之情形。

三、民法第425條之1第1項：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」此為推定租賃關係之依據，可能適用於建商將土地讓與第三人、而管委會已占有使用土地之情形。

四、民法第179條：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，屬社會通常之觀念（參見臺灣南投地方法院99年度訴字第102號判決意旨）。

實務建議

一、立即蒐證並保全協議書及占有事實

管委會應立即找出20年前建商所立之協議書正本，確認其內容是否記載「贈與」、「永久使用」或「無償提供使用」等字樣。同時蒐集管委會長期占有使用該土地之證據，包括繳納稅費、水電費、維護管理紀錄、區分所有權人會議紀錄等，以證明占有係基於協議書之合法權源，而非無權占有。

二、主張推定租賃關係或使用借貸之債權物權化

若建商原為土地及地上設施（如社區中庭、公設）之所有權人，將土地贈與管委會使用後再轉賣第三人，可主張依民法第425條之1推定租賃關係存在，第三人應忍受管委會之使用。若協議書性質為使用借貸，雖原則上不得對抗第三人，但若借貸期限未定且借用人已為重大投資（如興建公設），可主張借貸關係尚未終止，建商移轉土地予第三人係違背誠信原則。

三、調查第三人是否惡意

若第三人買受土地時明知管委會已占有使用數十年，仍執意買受並提起拆屋還地訴訟，可主張其權利行使構成權利濫用。依新北地院99年度訴字第2236號判決之見解，應綜合考量當事人關係、經濟社會狀況、權利人所得利益與他人所受損失等因素。管委會可舉證社區全體住戶長期依賴該土地作為公共設施使用，拆除將嚴重影響社區生活品質與公共安全，而第三人買受土地之目的僅為投機炒作，主張其拆屋請求有失社會衡平。

四、同步對建商提起訴訟

管委會應同步對建商提起債務不履行之訴訟，請求建商賠償因未移轉土地登記所造成之損害，包括管委會可能面臨拆屋還地之損失、另行取得同等土地使用權之費用等。若建商已將土地出售予第三人，亦可主張建商係故意違反協議義務，請求加重賠償。

五、評估協商購回或設定地上權之可能性

若訴訟勝算不高，管委會可評估與第三人協商以合理價格購回土地，或設定地上權、地上使用權，以確保長期使用之安定性。此舉雖需支出費用，但相較於拆屋還地之巨額損失，仍屬較為務實之選項。