幫我找所有租客跟二房東為兩造的訴訟。

結論

經搜尋台灣司法實務判決，租客（次承租人）與二房東（轉租人）之間的訴訟，主要可分為以下幾種類型：

一、二房東未經大房東同意違法轉租，致租客權益受損

在 **臺灣花蓮地方法院 104 年度易字第 135 號刑事判決** 中，被告蔡俊德並非向房屋所有權人承租房屋之人（真正承租人為許志祥），卻向告訴人李連宇佯稱其為「二房東」，隱瞞其未取得許志祥同意轉租之事實，致告訴人陷於錯誤而簽訂租賃契約並交付定金、租金及押金共 6 萬 8 千元。法院認定被告構成詐欺取財罪，判處拘役 40 日，緩刑 2 年。

二、租客向二房東承租後發生終止租約及損害賠償爭議

在 **臺灣新北地方法院簡易庭 110 年度板小字第 3161 號民事判決** 中，原告（租客）向被告（二房東）承租房屋開設夾娃娃機店，嗣後發現被告為二房東且未經大房東授權轉租，被告要求原告搬家。原告主張被告提前終止租約致其受有整修店面費用、搬遷費用及營業損失共 10 萬元。法院認為兩造已合意簽訂終止房屋租賃契約書並結算完畢（含退還押租保證金），原告再行請求賠償為無理由，判決駁回。

三、二房東違約轉租後與大房東之間的返還爭議（非租客與二房東間，但涉及轉租效力）

在 **臺灣高雄地方法院簡易庭 107 年度雄小字第 2017 號民事判決** 中，原告（承租人）向被告承租攤位後轉租予兩位攤商，賺取租金差額。被告知悉後依租賃契約約定終止租約。原告請求被告賠償轉租利潤損失，法院認為轉租並非原契約合理獲利範圍，且原告未舉證被告有何侵權行為，駁回損害賠償請求。但被告同意返還已繳租金 2 萬元部分，法院准許。

四、大房東同意轉租後反悔終止租約之爭議

在 **臺灣彰化地方法院 111 年度訴字第 716 號民事判決** 中，原告（大房東）主張被告（承租人）未經同意將房屋改裝為小套房轉租，違反租約約定，請求終止租約並遷讓房屋。法院勘驗錄音證據後認定兩造已口頭同意被告可轉租，原告不得再主張被告違約轉租而終止租約，判決駁回原告之訴。

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法律依據

1. 民法第 443 條（轉租之限制）

「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」

**臺灣高雄地方法院簡易庭 107 年度雄小字第 2017 號民事判決** 明確援引此條文，指出租賃標的若為房屋前騎樓攤位（非房屋本身），無民法第 443 條第 1 項但書一部轉租規定之適用；且租約已約定不得轉租者，出租人知悉違約轉租後得依約終止租約。

2. 轉租之法律關係——轉租人與次承租人間成立新租賃關係

**臺灣高等法院 107 年度上易字第 581 號民事判決** 引用最高法院見解指出：「租賃契約乃特定當事人間所締結之契約，其債權債務關係，亦僅存在於該特定當事人間，而轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係，縱令出租人同意轉租，次承租人與出租人間亦無直接之租賃關係可言。」

**臺灣彰化地方法院 111 年度訴字第 716 號民事判決** 亦援引相同法理，強調次承租人之權利不得大於承租人。

3. 詐欺取財罪（刑法第 339 條第 1 項）

**臺灣花蓮地方法院 104 年度易字第 135 號刑事判決** 認定，被告隱瞞其未取得真正承租人同意轉租之事實，僅告知告訴人其為「二房東」，使告訴人誤認被告為向房屋所有權人承租房屋之人，此等未誠實說明之行為構成詐術，致使告訴人陷於錯誤而交付金錢，構成詐欺取財罪。

4. 終止租賃契約之合意結算效力

**臺灣新北地方法院簡易庭 110 年度板小字第 3161 號民事判決** 認為，兩造既已合意簽訂終止房屋租賃契約書，約定退還押租保證金並完成點交，即已結算完畢，租客不得再事後請求裝修費、搬遷費及營業損失。

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實務建議

🔍 對租客（次承租人）之建議

1. 簽約前務必確認出租人身份及轉租權限

• 要求二房東出示其與大房東之租賃契約，確認是否載明同意轉租。
• 如 **臺灣花蓮地方法院 104 年度易字第 135 號刑事判決** 所示，二房東若隱瞞未經同意轉租之事實，可能構成刑事詐欺，租客可依法提出告訴。

1. 留意二房東與大房東間租約期限

• 次承租人之權利不得大於承租人（二房東），若二房東與大房東之租約屆滿，次承租人即無合法使用租賃物之依據。

1. 終止租約時應以書面合意結算

• 如 **臺灣新北地方法院簡易庭 110 年度板小字第 3161 號民事判決** 所示，簽訂終止房屋租賃契約書並完成押金結算後，即難再事後主張損害賠償。若有裝修費或營業損失，應於終止協商時一併提出。

1. 保留所有對話紀錄與付款證據

• LINE 對話紀錄、匯款證明、租賃契約等均為重要訴訟證據。

🔍 對二房東（轉租人）之建議

1. 轉租前務必取得大房東之書面同意

• 口頭同意雖可能有效（如 **臺灣彰化地方法院 111 年度訴字第 716 號民事判決** 以錄音認定口頭同意轉租），但舉證困難，建議以書面為之。

1. 不得隱瞞轉租權限之限制

• 如 **臺灣花蓮地方法院 104 年度易字第 135 號刑事判決** 所示，隱瞞未經同意轉租之事實可能構成詐欺取財罪，切勿心存僥倖。

1. 轉租利潤非屬合法可預期之契約利益

• 如 **臺灣高雄地方法院簡易庭 107 年度雄小字第 2017 號民事判決** 所示，違約轉租所獲取之租金差額，非屬原租約合理獲利範圍，無法向大房東請求賠償。

1. 注意租賃契約中不得轉租之約款

• 租約若明定「不得轉租」，違反者大房東得依民法第 443 條終止契約，二房東將面臨被終止租約及喪失轉租利潤之風險。