承租人於租約屆滿後，拒絕遷離而繼續占有房屋，乃無權占有，出租人即房屋所有人請求返還之不當得利，是否受土地法第97條之限制
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結論
承租人於租約屆滿後拒絕遷離而繼續占有房屋，屬於無權占有。出租人（即房屋所有人）依不當得利法律關係請求返還相當於租金之利益時，原則上並不受土地法第97條第1項所定「城市地方房屋租金不得超過土地及建築物申報總價年息百分之十」之限制。惟此一結論並非絕對，仍須視該房屋之所在地區（是否屬於城市地方）以及實際使用目的（供居住或營業使用）而定。若房屋非屬城市地方，或承租人係作營業使用，則無該條之適用；反之，若屬城市地方供住宅使用，則仍可能受其限制。
法律依據
1. 土地法第97條之適用範圍限於「城市地方供住宅使用」之房屋租賃
按土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」其立法意旨係為防止城市房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，以保護經濟上弱者之承租人。然而，此規定之適用有其嚴格要件。
臺灣高雄地方法院111年度訴字第744號民事判決明確指出：「土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵……則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。」法院並據此認定，系爭房地位於高雄市大寮區，主要用途為住商用，原告得將之出租他人營業使用，即不受土地法第97條第1項規定之限制。
2. 無權占有之不當得利計算應斟酌多項因素，非必以法定最高額為限
臺灣高等法院高雄分院98年度重上字第70號民事判決就無權占有土地之不當得利計算表示：「土地所有人固得依不當得利法則向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金，惟其數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之八之最高額。」該判決並區分耕地與非耕地，認定非耕地之不當得利計算不受土地法第110條百分之八之限制，最終以年息百分之五計算為適當。
3. 租約屆滿後之無權占有與不當得利請求權之發生
臺灣高等法院97年度上更(一)字第1號民事判決認為：「兩造所訂之租約既已於91年3月31日因租期屆滿而消滅，上訴人於租賃關係消滅後繼續占有系爭土地，自屬無法律上之原因，且因此受有利益，致被上訴人受有損害，因此，被上訴人基於不當得利之法律關係，請求上訴人返還所受之利益，自屬有據。」該判決進一步駁回承租人主張應適用土地法第97條及第105條之抗辯，理由為系爭土地非屬「城市地方」，且承租人係供經營遊樂園之商業用途，非屬經濟上之弱者，無土地法第97條之適用。法院最終以兩造原訂租金（每年72萬3,691元）作為不當得利之計算標準，遠高於土地法第97條所定之法定上限。
臺灣嘉義地方法院92年度重訴字第93號民事判決亦採相同見解，認定租約終止後承租人繼續占用構成不當得利，應返還相當於租金之利益，並以兩造原約定之租金數額作為計算基準。
實務建議
1. 釐清房屋所在地與使用目的
出租人請求無權占有之不當得利時，應先確認房屋是否位於「城市地方」及承租人之使用目的。若房屋非屬城市地方，或承租人係作營業使用，則可主張不受土地法第97條之限制，改以原約定租金或市場租金作為請求基準，金額通常遠高於法定上限。
2. 蒐集客觀證據證明相當於租金之利益
實務上法院計算不當得利數額時，會綜合斟酌房屋位置、工商業繁榮程度、占用人利用房屋之經濟價值及所受利益等項。出租人應提出客觀證據，如鄰近類似房屋之租金行情、房屋之使用情形（營業收入等），以支持較高金額之請求。
3. 以原約定租金作為計算基準之優勢
若租約屆滿前兩造有約定租金，出租人可主張以原約定租金作為無權占有期間不當得利之計算標準。此舉不僅簡化舉證責任，且若原租金高於土地法第97條之法定上限，在非城市地方或營業用途之情形下，法院通常會准許。
4. 注意土地法第97條仍可能適用之情形
若房屋位於城市地方且供住宅使用，出租人請求之不當得利仍可能受土地法第97條年息百分之十之限制。此時應以土地及建築物申報總價年息百分之十為上限計算，並注意法院仍會依個案情形酌減，未必達到最高額。
5. 及時終止租約並保全證據
出租人應於租約屆滿或承租人違約時，以存證信函或訴訟方式明確表示終止租約之意思，並載明終止事由，以確保無權占有之起算點明確。同時應保存租約、租金收據、催告函件等證據，以利後續請求不當得利。
後續討論
結論
承租人於租約屆滿後拒絕遷離而繼續占有房屋，構成無權占有，出租人依不當得利請求返還相當於租金之利益時，是否受土地法第97條之限制，實務上確實存在您所指出的三說見解：
- 第一說（受土97限制）：認為租賃住宅條例第6條僅適用於「有租賃契約存在」之情形，租約屆滿後之無權占有不當得利，仍應回歸土地法第97條之限制。
- 第二說（依租住6排除土97）：認為租賃住宅條例第6條之規範意旨係尊重市場機制，租約屆滿後之不當得利計算亦應排除土地法第97條之適用。
- 第三說（二者皆不適用）：認為不當得利之計算應以占有人所受之「客觀利益」為度，非以出租人主觀損害為準，故既不適用土地法第97條，亦無從直接援引租賃住宅條例第6條，而應依個案認定。
如您所觀察，第二說與第三說在計算結果上通常相同，二者均不受土地法第97條法定上限之拘束，最終皆回歸市場租金或當事人原約定租金作為計算基準。
法律依據
第一說：受土地法第97條限制
臺灣高等法院108年度上易字第851號民事判決明確採此見解。該案中，出租人主張依租賃住宅市場發展及管理條例第6條規定，不當得利之計算不受土地法第97條限制。法院則認為：「觀諸租賃住宅市場發展及管理條例第6條立法理由，係為避免影響出租人提供租賃住宅之意願，尊重市場機制，爰予排除土地法第97條規定之適用。故其規範意旨應係在於尊重出租人與承租人之契約自由，使租賃住宅之租金回歸市場機制，是解釋上應僅適用於當事人訂立有租賃契約情形，本件兩造並無實際租賃契約存在，僅係被上訴人請求上訴人返還相當於租金之不當得利之情形，應無租賃住宅市場發展及管理條例第6條規定之適用，而仍應回歸土地法第97條規定。」
法院進一步指出，承租人係將房屋隔間轉租予14人供住宅居住使用，無證據證明供營業使用，故不當得利仍應受土地法第97條限制，最終以土地及建築物申報總價年息10%計算。
臺灣臺中地方法院112年度訴字第1462號民事判決採此見解。該案中，承租人抗辯應依土地法第97條規定計算相當於租金之不當得利。法院則直接援引租賃住宅市場發展及管理條例第6條，認為：「租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定，租賃住宅市場發展及管理條例第6條亦有明定。」「租賃住宅市場發展及管理條例既已就出租供居住使用之建築物有特別規定，自應排除土地法第97條之適用。」
法院據此認定，承租人租約屆滿後無權占有期間之不當得利，應以兩造原約定之每月租金38,000元計算，而非以土地法第97條之法定上限計算。本件資料庫顯示其上級審為臺灣高等法院臺中分院113年度上易字第240號判決，主文為「駁回」，惟本資料庫未收錄該上級審判決全文，無法確認上級審是否維持此見解。
第三說：二者皆不適用，依客觀利益計算
臺灣臺南地方法院99年度訴字第247號民事判決雖為較早期判決（租賃住宅條例制定前），但其法理可適用於本說。該判決認為：「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。」
法院進一步闡述：「無權占有人無權占有他人土地建屋係供出租他人以收取租金，則其占有利益已具體轉變為以金錢之方式呈現，自無再準用土地法第105條、第97條第1項規定計算『相當於租金之利益』之餘地。」法院最終以占有人實際收取之租金，按土地與建物價值比例計算不當得利，完全不受土地法第97條之限制。
此說之核心邏輯在於：不當得利之計算本應以「受領人所受利益」為準，而非以「權利人所受損害」為準。土地法第97條係限制「租金」之法定上限，並非限制「不當得利」之計算。當占有人有實際收益（如轉租收取租金），其利益已具體化為金錢，無適用土地法第97條之餘地。此一見解在租賃住宅條例施行後，亦可與該條例第6條尊重市場機制之意旨相佐證，得出二者皆不適用、而以客觀利益計算之結論。
實務建議
1. 出租人之訴訟策略：主張第二說或第三說以求較高金額
出租人若希望以原約定租金或市場租金作為不當得利計算基準，可優先主張租賃住宅條例第6條排除土地法第97條（第二說），並輔以不當得利應以占有人客觀利益為準之法理（第三說）。應蒐集之證據包括：
- 兩造原訂租約之租金約定
- 同地段、同類型房屋之市場租金行情
- 承租人若有轉租，其實際收取之租金金額
2. 承租人之抗辯策略：主張第一說以限制金額
承租人若希望降低不當得利金額，可主張租賃住宅條例第6條僅適用於有租賃契約存在之情形，無權占有之不當得利仍應受土地法第97條限制。此說有臺灣高等法院108年度上易字第851號判決之支持，為目前高等法院層級之見解，具一定參考價值。
3. 注意「使用目的」之舉證
無論採何說，房屋之實際使用目的均為關鍵。若供營業使用，實務一致認為不受土地法第97條限制。出租人應蒐集承租人營業使用之證據（如公司登記、營業稅籍等），以徹底排除土地法第97條之適用。
4. 注意「城市地方」之認定
土地法第97條僅適用於「城市地方」之房屋，若房屋非屬城市地方，則無該條之適用，不當得利自不受限制。此點可作為出租人排除土地法第97條之替代攻擊路線。
5. 預見實務見解之發展趨勢
目前高等法院與地方法院見解分歧，此問題尚未有最高法院之統一見解。考量租賃住宅條例第6條之立法意旨係為「尊重市場機制」，且不當得利制度之本質係返還「客觀利益」，未來實務走向第二說或第三說之可能性較高。出租人於訴訟中可同時主張此二說，以增加勝訴機會。