甲出租房屋給乙，已因利用房屋便利而拆除雨遮，甲要求乙退租時將雨遮恢復原狀，方願意續租予乙，但若雨遮是違建，乙是否仍有回復義務?
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結論
若甲出租房屋時原有的「雨遮」屬於違章建築，乙在租賃關係終止時，原則上仍負有依民法第455條返還租賃物及回復原狀的義務。然而，實務見解認為，承租人回復原狀的範圍應以「合於契約之應有狀態」為限，而非強求回復至租賃物未經使用的「原有狀態」。若該雨遮為違建，甲要求乙重新搭建違建以回復原狀，將涉及違反建築法規，乙得主張回復原狀的標的本身不合法，而無義務重新施作違建。但乙拆除雨遮若造成房屋結構受損或產生安全疑慮，甲仍得請求乙修繕或賠償損害。
法律依據
1. 承租人回復原狀的範圍限於「應有狀態」
依民法第455條規定，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。實務上，法院對於回復原狀的範圍有明確界定。臺灣新竹地方法院110年度竹小字第77號民事判決明確指出：「所謂之回復『原狀』，除當事人有特別之約定外，固係指承租人應以合於契約之『應有』狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之『原有』狀態。」同樣地，臺灣新北地方法院109年度板簡字第2602號民事判決亦採相同見解，認為承租人回復原狀義務「並非回復租賃物之原有狀態」，且「強求承租人回復租賃物之『原有』狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利」。
2. 違建作為回復原狀標的之合法性問題
臺灣士林地方法院98年度訴字第1334號民事判決中，租賃契約約定承租人改裝設施時「不得違反建築法規」，顯示租賃契約中改裝及回復原狀的約定，仍應在合法範圍內為之。若雨遮本身為違章建築，甲要求乙重新施作違建以回復原狀，實質上係要求乙從事違反建築法規的行為，此項請求不具法律上正當性。蓋法律不保護違法狀態的回復，甲不得以契約約定為由，要求乙重新搭建違建。
3. 承租人拆除行為的損害賠償責任
惟應注意，臺灣士林地方法院98年度訴字第1334號民事判決亦表示，承租人對租賃物有改裝設施的部分，應回復至出租前未改裝時的狀態。若乙未經甲同意擅自拆除雨遮，且拆除過程造成房屋結構損害或產生安全疑慮（如漏水、牆面破損等），乙仍應就其故意或過失所致的損害負賠償責任。此與「重新搭建違建」的義務不同，甲得請求的是將房屋回復至安全、可使用的狀態，而非回復違建的原貌。
實務建議
對承租人乙的建議：
- 主張回復原狀標的不合法：乙可以向甲表明，因雨遮屬於違章建築，重新搭建將違反建築法規，故甲不得請求乙回復違建的原狀。此項抗辯有實務見解支持回復原狀應以「應有狀態」為限的原則作為基礎。
- 修繕拆除造成的損害：雖然乙無義務重新搭建違建，但若乙拆除雨遮時造成房屋本體的損害（如牆面破損、漏水等），乙應主動修繕或賠償，以免甲主張債務不履行而扣抵押租金。
- 保留證據：乙應拍照存證拆除前後的房屋狀況，並確認雨遮為違建的事實（如查詢建物登記謄本），以備日後爭議時舉證。
對出租人甲的建議：
- 不得以續租為要脅要求回復違建：甲若以乙未回復違建原狀為由拒絕續租，此條件本身不具法律正當性。甲應理解，回復原狀的義務不包括重新施作違章建築。
- 得請求修繕損害部分：甲若能舉證乙拆除雨遮造成房屋結構受損，得依民法第432條及租賃契約約定，請求乙修繕或賠償損害，並自押租金中抵充。
- 協商解決：建議雙方協商，由乙將拆除雨遮後的牆面修補平整、防水處理完善，以合於房屋「應有狀態」返還，而非爭執是否重建違建。如此既符合實務見解，亦能避免訟累。
後續討論
結論
甲不得要求乙將違建雨遮回復原狀，亦即甲不能請求乙重新搭建違章建築。但甲在特定情形下，可以向乙主張損害賠償或違約金，具體取決於以下三個層次：
- 若租賃契約明確約定「回復原狀」的範圍及違約金條款，且乙拆除雨遮造成房屋本體損害或未依約返還合於應有狀態之租賃物，甲得依契約請求違約金或損害賠償。
- 若乙拆除雨遮僅消除違建、未造成房屋結構損害，甲原則上不得請求損害賠償，蓋違建本身不受法律保護，甲無從主張其合法權益受侵害。
- 若乙拆除過程造成房屋本體受損（如牆面破損、漏水、結構安全疑慮），甲得依民法第432條及第455條請求乙修繕或賠償，此與「重建違建」係不同請求權基礎。
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法律依據
1. 違建不得作為回復原狀之標的——甲不得請求乙重建違建
前述已說明，回復原狀的範圍以「合於契約之應有狀態」為限，不及於「原有狀態」。若雨遮為違章建築，甲要求乙重新施作違建，實質上係要求乙從事違反建築法規之行為，此項請求不具法律上正當性。
此外，依建築法第95條規定，經主管機關強制拆除之建築物，違反規定重建者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣三十萬元以下罰金。臺灣桃園地方法院102年度審易字第1840號刑事判決即認定，行為人明知違章建築業經主管機關依法強制拆除，仍蓄意於原址重建，構成建築法第95條之違法重建罪。由此可見，重新搭建違建不僅民事上不具正當性，更可能涉及刑事責任。甲自不得以契約約定為由，要求乙從事可能觸法之行為。
2. 回復原狀之約定應以客觀可理解之範圍為限——違建不在此範圍
臺灣高雄地方法院91年度訴字第205號民事判決中，出租人於租賃契約第四條以手寫加入「應回復租賃物『至原建築物合法建造』之原狀」，並據此請求承租人給付回復原狀之費用及每日四萬元之違約金。法院認為，契約加註文字之解釋應以文字本身客觀上所表達，及契約相對人所能瞭解者為範圍，並參酌一般社會經驗，認定所謂回復原狀「通常係指回復至交付租賃物時之狀態」。法院最終駁回出租人請求回復原狀費用及違約金之訴。
此判決揭示重要原則：回復原狀的範圍不能無限上綱至出租人主觀認知的「合法建造原狀」，而應以承租人客觀上可得理解之範圍為限。同理，若雨遮為違建，甲縱使主張契約約定回復原狀，法院亦可能認定該約定之客觀範圍不及於重建違建，甲據此請求違約金亦難獲准。
3. 承租人未回復原狀之損害賠償與違約金——以合法狀態為前提
臺灣新北地方法院簡易庭90年度板簡字第2617號民事判決中，承租人於租期屆滿未將其增設之閣樓及隔間牆壁拆除回復原狀，法院依民法第213條第1項、第3項，認定出租人得請求支付回復原狀所必須之費用以代回復原狀，判命承租人給付七萬元。法院同時援引租賃契約第九條「不得損害原有建築」及第十二條「違約情事致損害甲方權益時願聽從甲方賠償損害」之約定，認定承租人應負賠償責任。
然而，該案中承租人增設之閣樓及隔間牆壁屬於可合法拆除回復之設施，與本件違建雨遮性質不同。關鍵區別在於：合法設施之回復原狀費用可作為損害賠償之標的，但違建之重建費用則因標的不合法，法院原則上不會准許。
4. 違約金條款之效力仍受合法性限制
臺灣新北地方法院94年度訴字第1585號民事判決中，承租人逾期繳納租金達2個月以上，出租人依租約終止租賃關係，並依契約第13條、第14條請求自終止翌日起按日給付相當日租金兩倍之損害賠償金（1,876元），法院予以准許。此判決確認，租賃契約中之違約金及損害賠償條款，在合法範圍內有效。
但若甲以「乙未重建違建雨遮」為由主張乙違約而請求違約金，則因回復原狀之標的本身不合法，該違約條款之適用前提（即乙有回復原狀之義務）不成立，甲之違約金請求將難獲支持。換言之，違約金條款雖然有效，但其觸發須以乙確實負有合法之回復義務為前提。
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實務建議
對出租人甲：
- 不得以「未重建違建」為由請求損賠或違約金：甲應理解，回復原狀義務不及於重建違章建築，以乙未重建違建為由主張違約金或損害賠償，法院駁回之可能性極高。
- 轉向請求「房屋本體損害」之修繕或賠償：甲應舉證乙拆除雨遮時對房屋本體造成之具體損害（如牆面破損、防水層破壞導致漏水、結構裂縫等），依民法第432條第1項承租人保管義務及第455條返還義務，請求乙修繕或賠償損害。此項請求之標的為「合法房屋之損害修復」，而非「違建之重建」，法院較可能准許。
- 違約金條款之設計應以合法狀態為基準：甲日後簽訂租賃契約時，回復原狀條款應明確約定「回復至合於建築法規之可使用狀態」，而非「回復原貌」，避免因標的不合法而使違約金條款無法觸發。
對承租人乙：
- 主張回復原狀標的不合法，拒絕重建違建：乙可明確表示，重新搭建違建將違反建築法第95條，甚至可能面臨刑事責任，甲不得以契約約定強制要求。
- 主動修繕拆除造成之損害，避免甲扣抵押租金：乙應將拆除雨遮後之牆面修補平整、防水處理完善，使房屋回復至「合於契約之應有狀態」，並拍照存證。如此甲即無從主張乙未盡返還義務或保管義務，亦無從扣抵押租金或請求違約金。
- 若甲執意請求違約金，乙得抗辯違約條款之適用前提不成立：乙可主張，違約金條款係以「未回復原狀」為觸發要件，但回復原狀之標的為違建，乙依法無重建義務，違約條款之適用前提不成立，甲之請求無據。